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Kosten und Bauzeit im Griff

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- Die Frage, ob der Bauherr eine Einheitspreis- oder eine Pauschalpreisvereinbarung treffen sollte, lässt sich nicht generell beantworten. Vielmehr ist auf den konkreten Einzelfall und das Begehren des Bauherren abzustellen.

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Es kommt insbesondere darauf an, ob dieser die ganze Planungsverantwortung in fremde Hände geben oder lieber selbst das Bausoll definieren möchte. Zunächst soll aber einem allgemein bekannten Irrglauben direkt entgegengetreten werden: Zwar vermittelt der Begriff „Pauschalpreis“ den Eindruck, es handle sich um einen festen, „in Stein gemeißelten“ Preis, der kaum bis gar kein Kostenrisiko in sich berge. Dies ist jedoch ein Trugschluss, so die stellvertretende Vorsitzende der ARGE Baurecht, Dr. Birgit Franz. Denn Pauschalpreis ist nicht gleich Pauschalpreis und für die Frage, ob ein Kostenrisiko besteht oder nicht, kommt es nicht auf den Preis, sondern entscheidend auf die Definition des Bausoll an.

Einheitspreisvertrag

Für den Einheitspreisvertrag mit detailliertem Leistungsverzeichnis gilt, dass all das, was im Detail geregelt ist, auch bespreistes Bausoll ist und all jenes, was nicht geregelt, aber zur Herstellung eines funktionsfähigen Bauwerks erforderlich ist, auf Anordnung des Auftraggebers nur gegen zusätzliche Vergütung erbracht werden muss. Entsprechendes gilt bei sog.  Detailpauschalpreisverträgen. Hier muss der Auftragnehmer trotz des pauschalierten Preises nur Leistungen erbringen, welche vom detailliert geregelten Bausoll erfasst sind. Alles, was darüber hinausgeht, muss grundsätzlich nur auf Anordnung des Auftraggebers und gegen zusätzliche Vergütung gebaut werden. Daran ändern auch Komplettheitsklauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen nichts, mit denen der Auftraggeber oftmals versucht, den Auftragnehmer zu „allen erforderlichen“ – über das detaillierte Bausoll hinausgehenden – Leistungen ohne Mehrvergütung zu verpflichten. Sie sind in der Regel unwirksam.

Globalpauschalvertrag

Grundlegend anderes gilt beim Globalpauschalvertrag, erklärt die Baurechtsexpertin, welcher auf Basis einer sogenannten funktionalen Leistungsbeschreibung geschlossen wird. Dabei wird das Bausoll nicht detailliert (mit einzelnen Leistungspositionen) beschrieben, sondern ganz allgemein der Leistungserfolg (beispielsweise der Bau eines Einfamilienhauses). Der Auftragnehmer schuldet dann alle Leistungen, die zur Erbringung des Leistungserfolgs notwendig sind. Eine mögliche zusätzliche Vergütung scheitert dabei bereits daran, dass eine zusätzliche Anordnung des Auftraggebers nicht nötig ist, um den vereinbarten Werkerfolg sicherzustellen.

(Ausführungs-) Planung entscheidend

Für die Frage der Kostensteigerung ist im Ergebnis also die (Ausführungs-) Planung entscheidend. Bei Einheitspreisverträgen lässt der Auftraggeber diese in der Regel durch einen Planer erstellen. Ist die Planung unvollständig oder sogar falsch, hat dies inhaltliche Änderungen zur Folge, die als zusätzliche oder geänderte Leistungen eine Mehrvergütung des Auftragnehmers nach sich ziehen. Pauschalpreisverträge mit funktionaler Leistungsbeschreibung führen demgegenüber dazu, dass die Festlegung des Bausolls und damit die planerische Aufgaben vom Auftragnehmer übernommen werden. Denn dieser hat die Pflicht, aber auch das Recht, den  Leistungserfolg in den funktional beschriebenen Grenzen, d. h. unter Berücksichtigung des gewünschten Standards, zu bestimmen. Eine zusätzliche Vergütung kann daher allein Folge inhaltlicher Änderungen der Planung des Auftragnehmers durch den Auftraggeber sein. Paradebeispiel ist der „schlüsselfertige Bau“, bei dem ausnahmsweise auch Komplettheitsklauseln ihrem Sinn nach zulässig sind. Mit anderen Worten: Will der Auftraggeber Kostensicherheit erhalten, muss er sich diese um den Preis erkaufen, dass er dem Auftragnehmer die Planung und damit die Bestimmung des Bausoll innerhalb eines bloßen Leistungsprogramms überlässt.

Auch im Hinblick auf die Bauzeit spielt die Planung eine wesentliche Rolle. Nicht zuletzt zu eng gestrickte Bauablaufpläne führen dazu, dass Bauvorhaben in der für sie vorgesehenen Zeit nicht realisiert werden können. Kleinste Störungen sind dabei geeignet, das gesamte Termingefüge durcheinander zu bringen. Ganz allgemein, so Rechtsanwältin Dr. Franz, ist zu empfehlen, Bauablaufpläne möglichst realistisch und mit ausreichenden Puffern zu gestalten. Nur so können bauzeitliche Auswirkungen von Störungen weitgehend vermieden werden.

Kommt es allerdings zu Bauzeitverlängerungen, sind die Auftragnehmer angehalten, möglichst frühzeitig Behinderung anzuzeigen. Störungsfolgen können so zwar nicht verhindert werden. Jedoch kann der Auftraggeber, der über die konkrete Problematik in Kenntnis gesetzt wird, Gegenmaßnahmen ergreifen. Darüber hinaus empfiehlt sich allgemein eine kooperative Zusammenarbeit zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer, welche stets das Ziel verfolgen sollte, gemeinsam Lösungen zu finden. Etwaige Mehrkostenansprüche sollten zunächst aus dem Streit genommen werden, indem die Klärung der Frage, wer für eine Bauzeitverlängerung verantwortlich ist, zunächst offenbleibt und der Fokus im Interesse der Minimierung der Störungsauswirkungen auf die Beschleunigung der Baumaßnahme gerichtet wird. Allein dies wirkt sich im Ergebnis für alle kostenmindernd aus, da so zumindest die Höhe der Kosten noch beeinflusst werden kann.

Dem Grunde nach stehen sich – wenn ihre Voraussetzungen erfüllt sind – nämlich die üblicherweise geltend gemachten Ansprüche entgegen: Einerseits Vertragsstrafen- oder Schadensersatzansprüche des Auftraggebers und andererseits Mehrkosten- bzw. Entschädigungsansprüche des Auftragnehmers. Dabei fallen im Rahmen des Mehrkostenanspruchs des Auftragnehmers allein solche Störungen im Bauablauf ins Gewicht, die nach einem Abgleich mit dem Soll-Bauablauf im Ist tatsächlich zeitliche Auswirkungen zeigen. Störungen, die sich nicht auswirken, spielen für die Bauzeitverlängerung keine Rolle.

Preisbindung über den vertraglich vereinbarten Fertigstellungstermin

Die finanziellen Risiken einer etwaigen Bauzeitverlängerung können bereits vertraglich dadurch reduziert werden, dass eine Preisbindung über den vertraglich vereinbarten Fertigstellungstermin hinaus vereinbart wird. Ein vollständiger Ausschluss von Mehrkostenansprüchen, insbesondere von zusätzlichen Baustellengemeinkosten und Allgemeinen Geschäftskosten, wird sich jedoch schon rein wirtschaftlich regelmäßig nicht durchsetzen lassen. Er wäre in Allgemeinen Geschäftsbedingungen ohnehin unwirksam. Darüber hinaus können die Mehrvergütungsansprüche des Auftragnehmers für den Auftraggeber kalkulierbar und letztendlich dem Streit dadurch entzogen werden, dass die Parteien konkrete Leistungsposition für den Fall einer Bauzeitverlängerung vereinbaren, welche der Auftragnehmer im Zuge des Angebots bepreist. So kann beispielsweise ein Tagessatz für die Vorhaltung der Baustelleneinrichtung oder eines Bauleiters vereinbart werden, welcher im Falle einer Bauzeitverlängerung entsprechend zu vergüten wäre.

Eine, so betont Dr. Birgit Franz, gut aufgeschlüsselte Angebotskalkulation trägt wesentlich zur Streitvermeidung bei. Es ist Sache des Auftraggebers, diesbezüglich konkrete Vorgaben zu machen, die für eine Transparenz der Bauzeitverlängerungskosten schon im Angebotsstadium sorgen können. Dies gilt insbesondere im Hinblick auf Baustellengemeinkosten (Bauleiterkosten etc.) und Allgemeine Geschäftskosten. Werden diese konkret als fixe, zeit-, umsatz- oder mengenabhängige Kosten – wie gesagt, gegebenenfalls sogar in eigenen Leistungspositionen – ausgewiesen, so reduziert sich im Falle der Bauzeitverlängerung die Diskussion, welche Mehrkosten entstehen.